Programul „Prima Casă” este reglementat în prezent de Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 60/2009 şi de normele de aplicare aprobate prin Hotărârea Guvernului nr. 717/2009.

Obiectul acestuia este „facilitarea accesului persoanelor fizice la achiziţia sau construirea unei locuinţe prin contractarea de credite garantate de stat„, potrivit ordonanţei de urgenţă, cu precizarea că, în cazul construirii unei case, beneficiarul programului trebuie să deţină în proprietate terenul pe care urmează să se realizeze construcţia.

„Prin locuinţă în sensul programului «Prima casă» se înţelege orice imobil cu destinaţia de locuinţă, alcătuit din una sau mai multe camere de locuit, cu terenul, căile de acces, anexele gospodăreşti, facilităţile, dependinţele, dotările şi utilităţile, aferente acesteia, care satisface cerinţele de locuit ale unei persoane sau familii”, prevede actul normativ.

Ministerul Finanţelor Publice (MFP) a anunţat că, în 2016, „Prima Casă” dispune de un plafon total de garantare de 1,69 miliarde de lei (în care sunt incluşi şi banii rămaşi de anul trecut). În 2015, plafonul total de garantare a fost de 2,63 miliarde de lei (inclusiv suma rămasă din 2014), iar în decembrie 2015 a fost aprobată o suplimentare de 200 de milioane de lei.

Din ianuarie şi până la începutul lunii februarie, deja au fost acordate peste 1.500 de garanţii (în valoare de peste 133 de milioane de lei), conform Fondului Naţional de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici şi Mijlocii. În plus, MFP a subliniat cănicio bancă nu şi-a anunţat intenţia de a ieşi din programul guvernamental, astfel călista partenerilor include: BCR, BRD, Raiffeisen, Banca Românească, Alpha Bank, Banca Transilvania, CEC Bank, Bancpost, Piraeus Bank,  Intesa Sanpaolo, Unicredit Bank, Credit Agricole Bank, OTP Bank, Bank Leumi, Romanian International Bank, ING Bank, Marfin Bank şi CreditCoop.

În principal, pot fi beneficiari ai programului guvernamental „Prima Casă” persoanele fizicecare îndeplinesc, în mod cumulativ, următoarele condiţii impuse de Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 60/2009:

• declară pe propria răspundere, la data solicitării creditului garantat, fie că nu deţin în proprietate exclusivă sau împreună cu soţul/soţia nicio locuinţă (indiferent de modul şi de momentul în care a fost dobândită), fie că deţin în proprietate exclusivă sau împreună cu soţul/soţia cel mult o locuinţă (dobândită prin orice alt mod decât prin Program), în suprafaţă utilă mai mică de 50mp;
• achiziţionează sau construiesc o singură locuinţă, printr-un credit acordat şi garantat în condiţiile Programului;
• au calitatea de împrumutat în raport cu finanţatorul (adică banca).

În acelaşi timp, normele de aplicare stabilesc că beneficiarii pot să cumpere sau să construiască următoarele tipuri de case:

• locuinţe terminate, destinate achiziţionării, inclusiv pe cele construite şi date în exploatare prin programele derulate de Agenţia Naţională pentru Locuinţe (ANL);
• locuinţe nefinalizate, aflate în diverse faze de construcţie, destinate achiziţionării după finalizare, inclusiv cele construite prin programele ANL;
• locuinţe noi, destinate achiziţionării după finalizare, inclusiv pe cele construite prin programele ANL;
• locuinţe viitoare, care urmează să se construiască de către beneficiari individuali, inclusiv pe cele care se construiesc prin programele ANL;
• locuinţe care urmează să se construiască prin asociaţii fără personalitate juridică, cel puţin unul dintre asociaţi fiind proprietarul terenului pe care urmează să se realizeze construcţia.

La cumpărarea casei este necesar un avans de 5%

Criteriile de eligibilitate pentru persoanele fizice care vor să cumpere o casă terminatăîn cadrul programului „Prima Casă” sunt incluse în normele pentru aplicarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 60/2009.

Principalul criteriu ce trebuie îndeplinit este ca solicitanţii să dispună de „un avans de minimum 5% din preţul de achiziţie a locuinţei, care acoperă diferenţa dintre preţul de achiziţie a locuinţei rezultat din antecontractul de vânzare-cumpărare şi finanţarea garantată”, după cum se arată în actul normativ.

Totodată, aceştia trebuie să dovedească, cu o declaraţie autentică pe propria răspundere, fie că nu deţin în proprietate nicio locuinţă, fie că deţin în proprietate cel mult o locuinţă cu o suprafaţă utilă de maximum 50mp (dobândită prin orice alt mod decât prin „Prima Casă”).

De asemenea, solicitanţii trebuie să achiziţioneze o locuinţă încadrată în clasa A, B sau C de eficienţă energetică, să se oblige să constituie un depozit colateral pentru garantarea dobânzii (în valoare egală cu trei rate de dobândă), să se oblige să nu vândă locuinţa în primii cinci ani de la data dobândirii, precum şi să se oblige să asigure locuinţa din finanţarea garantată împotriva tuturor riscurilor, iar drepturile derivând din poliţă să le cesioneze în favoarea statului român şi a băncii.

Nu în ultimul rând, beneficiarii programului guvernamental trebuie să îndeplineascăcerinţele specifice din normele interne de creditare ale băncii.

Atenţie! Pentru cumpărarea unei locuinţe în cadrul procedurii de executare silită, persoanele fizice trebuie să prezinte băncii documentele specifice procesului de licitaţie, în locul antecontractului de vânzare-cumpărare.

În situaţia în care este vorba de construirea unei locuinţe în regim individual, în cadrul programului „Prima Casă”, criteriile de eligibilitate pentru solicitanţi sunt următoarele:

• să facă dovada, prin declaraţie autentică pe propria răspundere, că la data solicitării creditului fie nu deţin în proprietate nicio locuinţă, fie deţin cel mult una cu o suprafaţă utilă mai mică de 50mp;
• să aibă în proprietate terenul pe care se va construi casa – inclusiv în cazul celor construite prin ANL –, înscris în cartea funciară, liber de orice sarcini, şi să garanteze cu acesta, dar şi cu locuinţa construită prin „Prima Casă”;
• să prezinte băncii proiectul tehnic şi detaliile de execuţie a locuinţei, întocmite conform legii;
• să deţină o autorizaţie de construire valabilă, precum şi avizele şi acordurile necesare conform legii;
• să prezinte băncii un contract de antrepriză încheiat cu o societate de construcţii – în calitate de antreprenor general al imobilului –, în baza căruia solicită acordarea finanţării garantate, precum şi estimările costurilor necesare pentru edificarea locuinţei. Din contractul de antrepriză/graficul de lucrări trebuie să rezulte că durata realizării construcţiei este de maximum 18 luni de la data efectuării primei trageri din finanţarea garantată;
• să prevadă în contractul de antrepriză obligaţia antreprenorului general de a finaliza construcţia casei în maximum 18 luni de la data efectuării primei trageri din finanţarea garantată (termenul poate fi prelungit ulterior cu cel mult 12 luni);
• să prezinte băncii certificatul de atestare fiscală eliberat la cererea constructorului, care atestă împrejurarea că acesta nu înregistrează restanţe mai mari de 60 de zile la plata obligaţiilor faţă de bugetul general consolidat;
• să prezinte băncii poliţa de asigurare a lucrărilor de construcţii-montaj pentru casa în construcţie, încheiată cu o societate de asigurare agreată de bancă şi să cesioneze în favoarea statului român şi a băncii drepturile derivând din poliţă, pe toată perioada de execuţie a lucrărilor;
• să prezinte băncii dovada constituirii unei garanţii de bună execuţie de 10% din valoarea totală a devizului estimativ de lucrări, sub forma unei scrisori de garanţie bancară de bună execuţie;
• să prezinte băncii contractul valabil încheiat cu un diriginte de şantier autorizat (dacă este cazul);
• să îndeplinească cerinţele specifice prevăzute în normele interne de creditare ale băncii;
• să dispună de un aport propriu de minimum 5% din valoarea costului de construire a casei;
• să se oblige să constituie un depozit colateral pentru garantarea dobânzii, în valoare egală cu trei rate de dobândă;
• să nu cesioneze drepturile de construire şi să nu înstrăineze terenul şi locuinţa construită prin program în primii cinci ani de la data instituirii ipotecii legale;
• să noteze autorizaţia de construire în cartea funciară a terenului;
• să asigure locuinţa, după construire, împotriva tuturor riscurilor, iar drepturile derivând din poliţă să fie cesionate statului român şi a băncii;
• să acopere din surse proprii eventualele costuri suplimentare faţă de cele din devizul estimativ;
• să efectueze pe cheltuiala proprie formalităţile de notare a autorizaţiei de construire în cartea funciară;
• să efectueze pe cheltuiala proprie toate formalităţile necesare înscrierii în cartea funciară a locuinţei individuale, după finalizarea acesteia, şi să prezinte băncii documentele necesare în vederea înscrierii ipotecilor legale în cartea funciară.

Legea dării în plată, un pericol pentru „Prima Casă”

Anul trecut, parlamentarii au adoptat o propunere legislativă ce dispune că persoanele fizice care au făcut credit ipotecar vor putea să-l stingă complet prin cedarea către bancă a dreptului de proprietate asupra imobilului ipotecat. Totuşi, preşedintele ţării a solicitat reexaminarea actului, astfel că acesta a revenit în procedura parlamentară de legiferare.

În decembrie 2015, viceguvernatorul Băncii Naţionale a României (BNR), Bogdan Olteanu, a atras atenţia că, dacă Legea dării în plată va intra în vigoare în forma adoptată iniţial,programul „Prima Casă” va dispărea de pe piaţă.

„Creditul de tip «Prima Casă» va dispărea cu totul, câtă vreme garanţia statului nu va mai putea fi acceptată, ea fiind stinsă prin efectul legii în cazul unei decizii de dare în plată. Altfel spus, această soluţie legislativă are consecinţe dramatice asupra şanselor generaţiei viitoare de a dobândi o casă accesând un credit ipotecar”, a declarat Bogdan Olteanu la o conferinţă de presă din 11 decembrie 2015. Totodată, preşedintele Klaus Iohannis şi-a exprimat şi el îngrijorarea în acest sens prin intermediul cererii de reexaminare a Legii dării în plată.

Potrivit Asociaţiei Române a Băncilor, Legea dării în plată ar putea avea efecte nefaste asupra creditelor ipotecare în general, în principal prin restricţionarea accesului la creditare. Referitor la acest aspect, viceguvernatorul BNR a precizat că se va ajunge în situaţia în care băncile vor cere, în cazul creditelor ipotecare pentru case, un avans între 35% şi 50%, ceea ce ar fi „de nesuportat”.

Datele centralizate de BNR până la data de 31 octombrie 2015 arătau că, la acel moment, existau aproape 500.000 de credite ipotecare, credite pentru investiţii imobiliare şi credite cu garanţii imobiliare acordate persoanelor fizice, cele mai multe fiind pentru sume de până la 150.000 de euro.

[slideshow_deploy id=’19661′]

Sursa : avocatnet.ro